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公寓政策-有关部门出台了鼓励长租公寓发展的政策

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2017年底,有關部門出台了鼓勵長租公寓發展的政策,其出發點是在「租售並舉」背景下通過發展租賃市場解決住房難問題,它成了長租公寓市場的助燃劑。一項普普通通的政策對社會資本產生如此大的激勵效果,有一定的原因。中國房地產市場長期受政策高度影響,浸淫其中的業者不論是開發商還是房屋中介都對政策極其敏感,生怕錯過每一次政策機會已成為其本能。過去十多年建房賣房如此賺錢連很多開發商自己都不敢相信,出於未雨綢繆的考慮,不少開發商一直在尋找新機會,所以,這項新政策尚未有落實的細節,房地產市場上的各路資本熱情就像火山一樣爆發出來。

隨着整體經濟金融環境降溫,包括長租公寓在內的很多行業都開始進入問題暴露期,這比繼續盲目狂飆要好得多,希望市場儘快恢復秩序,走上良性軌道,但它們發展中的教訓,目前看人們並未充分總結,這應該引起注意。

其次,物價、房價和租金持續上漲讓社會各方形成了繼續上漲的預期,進入這一行業的資本在投資核算時也大多理所當然地認為物價、房價、租金會繼續不斷上漲,在如此環境和心態下,人們大胆搶入一手房源,因為負債被固定而相信收益會持續膨脹,所以它們不太計較短期盈虧,很多資本甚至根本懶得去做什麼核算,而是先搶到賽道再說。

一度喧囂不已、備受追捧的長租公寓市場為什麼突然陷入這樣的狀態?快速、大幅的行業起伏,有哪些東西值得人們反思?

再次,近些年來經濟金融化、槓桿化,催生了一批動機不良的資本,它們習慣於空手套白狼,用槓桿完成自己的原始積累。要麼對槓桿的「雙刃劍」性質認識不到位,要麼一開始就作好了「贏就錢入褲袋,輸就跑路」的準備,在這種情況下,本來一項普普通通甚至有點辛苦的生意竟然搞起了「金融創新」,租金貸、證券化等紛紛出世。

這個行業一開始就不是按正常的經濟規律辦事,所以出現今天種種事情不奇怪。

政策動機與結果南轅北轍,說明一些人還沒擺脫閉門造車的作風。買房貴、租房貴有它的根本原因,在不增加供應量的情況下,培育一批二房東只加劇租房難問題,一些低收入人群的基本生存條件甚至可能因此被剝奪。長租公寓作為一種商業形態,特定情況下可以解決一些人的住房難問題,例如,某城市機場附近的城中村通過長租公寓提升了環境,解決了航空公司和機場等相對收入較高人群就近居住的需求,在其它特定情況下,則很可能讓人租房更難。對於這個行業,政策導嚮應該是促進增量供應,存量市場則應尊重市場自發秩序,嚴密防範出現壟斷力量,對大資本的介入更應該高度警惕,而不是相反。

【鵬眼看市】政策動機與結果南轅北轍,說明一些人還沒擺脫閉門造車的作風。

黃小鵬去年,各路資本紛紛殺入長租公寓,以期在新「藍海」中佔位分果,如今它卻負面消息纏身。7月9日,上任還不到兩個月的萬科長租公寓事業部總經理離職的消息得到確認,此前該公司「萬村計劃」未達預期,高層公開講過長租公寓賺錢很難。還有一些品牌房企,正計劃剝離長租公寓業務。另有媒體報道,去年以來已有16家長租公寓品牌「陣亡」,更多公司正掙扎前行,拖延業主房租、租金貸詐騙「爆雷」等問題時有所聞,甚至「離跑路不遠了」,有人擔憂長租公寓可能重演共享單車的故事。

長租公寓本來是一門普通的生意,據測算回報率為8%左右,作為風險生意,這一回報率不太可能吸引大量資本進入。長租公寓之所以在2018年突然爆發,是政策激勵、過度金融化相結合的產物。

(作者系證券時報記者)

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